1）リースバック方式による土地の有効活用方法
土地の所有者がその土地の上に、
テナント用の建物(テナント側の希望した設計による)を建設し、
土地と建物を併せてテナントへ賃貸借する方式です。 |
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〈最適な土地〉
国道沿い、幹線道路沿いなどで、商業地的に安定的に
人の集客が見込める土地が向いています。
■ 土地オーナー側のメリット
１.投資利回りがよいため賃貸事業としての採算性が良い。
２.具体的なテナントが決まってから事業を進めるので、事業の安定性が高い。
３.賃貸開始後の手間、面倒が少ない。
４.内・外装の修繕は一般的にテナント負担となる。
５.テナントからの預託敷金、建設協力金を資金にあてられるため、事業リスクは小さい。
６.相続税などの節税対策が期待できる。
７.安定した賃貸収入が期待できる。
■ 土地オーナー側のデメリット
１． 入居したテナントが解約期間満了前に撤退した場合、
事業計画通りの収入が得られなくなる可能性がある。
２． テナントの要望通りの建物を建設しているため、テナントが途中で撤退した場合、
後継のテナントが限定されてしまう。
3. 上場企業など、出店企業が限定される。
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2）事業用定期借地契約方式による土地の有効活用
土地所有者がテナントに一定期間、土地を賃貸借する方式です。
テナントが事業用の建物を建設します。
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〈最適な土地〉
商業地的に、安定的に人の集客が見込める土地が向いています。
借地借家法第24条「事業用借地権」に基づき土地を賃貸借するため、
事業用建物の建造のみ認められ、居住用として利用することは認められない。
１.期間は１０年以上２０年以下。
２.契約期間終了後、テナントが建物を撤去し、更地にて返還する。
３.契約更新はない。
４.契約は公証人役場にて公正証書を作成し締結する。
■ 土地オーナー側のメリット
１.複数の土地オーナーが共同で土地の有効利用をはかることができる。
２.建物を所有しないため修繕、修理等のメンテナンスは発生しない。
３.投資をせずに土地の有効利用をはかることができる。
４.一般借地のように一度土地を貸したら返ってこないというようなことがない。
５.投資がないので賃貸事業としてのリスクは非常に少ない。
■ 土地オーナー側のデメリット
１．リースバック方式に比べると賃料収入が低くなります。
２．近隣相場が上昇した場合でも、当初契約した地代金額をアップさせることが困難です。
３．建物を所有しないため、経費計上できる費用発生がなく、地代収入が
そのまま課税対象となります。
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3）アパート・マンション建築による土地の有効活用
土地所有者が所有する土地に、
アパート・マンションを建築し賃貸収入を得る方法です。
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〈最適な土地〉
すでに住宅地を形成しているような場所で、駅や学校など公共の施設など近く
にある土地が向いています。
■ 土地オーナー側のメリット
１.更地に比べアパート・マンションを建築する事で、土地の相続税評価額が下がる。
２.建築資金を借金することで、相続財産を減額できる。
３.安定した、賃料収入を長期に得ることができる。
４.アパート・マンションのオーナーとして、ステイタスを感じる事ができる。
■ 土地オーナー側のデメリット
１.アパート・マンションを建築する事で、土地を担保に新たな投資が必要となる。
２.空室が発生する場合がある。
３.建物のメンテナンス、リフォーム費用が発生する。
４.賃貸管理業者に管理を委託する場合、管理費用が発生する。
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4）土地の売却、宅地分譲による土地の有効活用
土地所有者が所有する土地を、
一括で売却して売却益をえる方法です。
※宅地分譲に関しては、宅地建物取引業者との協力により
分譲する事が可能です。 |
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〈最適な土地〉
土地を所有する魅力に欠け、土地活用上の優先順位が低い土地に向いています。
■ 土地オーナー側のメリット
１.土地を売却することで、まとまった資金を得る事ができる。
２.売却益を他の土地活用資金に充てることができる。
３.土地を売却することで、草刈りなど土地の管理費を削減できる。
■ 土地オーナー側のデメリット
１.先祖伝来の土地を売却する場合の罪悪感。
2.宅地その他で利用価値の無い土地は、売れない。
3.売り急ぐ事で、相場よりも割安でしか売れない。
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